住宅・リフォーム.com住宅を建設する不動産広告の確認

Step11 不動産広告のチェックポイントを確認しましょう

 不動産広告には、物件地域の写真、周辺地図、物件概要などが掲載されていますが、売主にとって都合の良い情報が優先され、物件のマイナスイメージとなる情報は掲載されにくい傾向にあります。

 また、実際の物件と関係ないイメージ写真やイラストにより、良いイメージが強調されることもあります。写真やイラストなどのイメージだけで判断することがないよう、注意しましょう。

1.違反広告に注意しましょう

 不動産広告を規制する法律には、不動産取引に関わる「宅地建物取引業法」と広告全般に関わる「不当景品類および不当表示防止法(景表法)」があります。

 また、「不動産の表示に関する公正競争規約」という不動産業界が制定し公正取引委員会の認定を受けた不動産広告の自主規制基準があります。これらの規則に違反する広告には、注意が必要です。

誇大広告は原則禁止

(宅地建物取引業法、不動産の表示に関する公正競争規約)
 広告のキャッチコピーなどで、以下についての表現は原則禁止されています。

全く欠けることがないことを意味する言葉 完全、完璧、万全 など
優位に立つことを意味する言葉 抜群、日本一、業界一 など
最上級を意味する言葉 最高、最高級、希少 など
選別されたことを意味する言葉 特選、厳選 など
価格が著しく安いという印象を与える言葉 格安、掘出物、破格、お買い得 など

二重価格表示は原則禁止

(不動産の表示に関する公正競争規約)
 「 200万円の値引き」「市価の3割引き」「 5,000 万円→4,600万円」のような二重価格表示は原則禁止されています。

2.物件概要のチェックポイント

 物件概要は、細かい文字で広告の隅に掲載されていることが多いため見逃しがちですが、この物件概要こそ重要な情報がつまっています。

所要時間

徒歩

 物件の最寄り駅(停留所)から物件までの距離を分速80mで歩いた場合の所要時間が表示されています。しかし、坂道や信号待ちは考慮されませんし、駅の出口から敷地までの距離で測定すれば良いことになっているため、実際には、表示時間よりも長くかかる場合があります。

電車、バス

 主要な駅(停留所)から物件の最寄り駅(停留所)までの乗っている時間が表示されます。駅(停留所)での待ち時間や乗り換えが必要な場合の乗り換え駅での徒歩・待ち時間は含まれていないので、平常時と通勤時の所要時間が大きく変わる場合もあります。

用途地域

 都市計画法により、建てられる建物や用途を制限し、地域ごとの土地利用を定めたものです。用途地域は、周辺環境を知る目安になります。

用途地域 特徴や建設可能な建物
第1種低層住居専用地域 高さ10mまでの低層住宅が中心
小規模な店舗・事務所を兼ねた住宅、小中学校など
第2種低層住居専用地域 上記の他、コンビニエンスストア等 150uまでの一定の店舗など
第1種中高層住居専用地域 3〜5階建ての中高層住宅が中心
病院、大学、500uまでの一定の店舗など
第2種中高層住居専用地域 上記の他、1,500uまでの一定の店舗など
第1種住居地域 戸建と中高層住宅が中心
ホテル、ボウリング場、3,000uまでの一定の店舗、事務所など
第2種住居地域 上記の他、パチンコ店、カラオケボックス等の娯楽施設など
準住居地域 大きな道路沿いで、自動車修理工場等と住宅が混在
近隣商業地域 店舗、事務所が中心
住宅、小規模な工場など
商業地域 店舗、事務所、映画館などの娯楽施設が中心
住宅、小規模な工場など
準工業地域 軽作業の工場、サービス施設等が中心
住宅、環境悪化にたずさわらない工場など
工業地域 工場が中心
住宅は建設可能だが、学校や病院は建設できない
工業専用地域 工場のための地域
住宅は建設できない

取引態様

 広告主である不動産会社と買主との取引態様が、「売主」「代理」「媒介(仲介)」のいずれになるかが表示されています。この取引態様によって、買主が仲介手数料を支払う必要があるかが変わってきます。

表示例

<売主>国土交通大臣(△)第○○○号
(社)不動産協会会員
株式会社□□□□
〒○○○−○○○○ 東京都□□区□□○−○

取引態様と仲介手数料

広告表示 仲介手数料
売主 広告主である不動産会社が自ら所有する物件を自ら販売することで
す。買主に手数料はかかりません。
代理 売主より代理権を得た不動産会社が、物件を販売することです。原
則として、買主に手数料はかかりませんが、かかる場合もあります
ので、不動産会社に事前に確認が必要です。
媒介(仲介) 不動産会社が売主と買主の間に入り売買契約を成立させることで 
す。買主は、「購入代金の3%+6万円」を限度として仲介手数料
を支払うことになります。

私道負担

 売買する土地の一部に私道が含まれている場合、または、売買する土地が接する私道の共有持分も土地と一緒に売買する場合に、私道負担分の面積が記載されます。

建ぺい率

 「建ぺい率50%」のように土地面積の何%まで建物を建築できるかを表示しています。建ぺい率は、各用途地域ごとに規定されています。

容積率

 「容積率 200%」のように土地面積の何%まで建物の延べ床面積を建築できるかを表示しています。容積率は、各用途地域ごとに規定されています。

地目

 登記簿に記載されている土地の利用状況を表しています。「宅地」「山林」「畑」など21に分類されています。

接道義務

 建築基準法上、建物の敷地は道路に2メートル以上接していなければならないという接道義務があります。この条件を満たしていない場合、既に建物があるときは「再建築不可」、土地のみのときは「建築不可」と表示されます。

セットバック

 建築基準法上、原則として物件の前面道路の幅が4メートル未満の場合、道路の中心線から2メートルのラインまで敷地を下げなくてはなりません。

 これをセットバックと言います。「セットバック有」「SB有」などと表示されます。建ぺい率や容積率を計算するときにセットバック部分は除かれますので、表示されている土地面積にセットバックが含まれているか確認しましょう。

市街化調整区域

 都市計画法上、原則として市街化調整区域に建物を建築することはできません。このような土地の場合「市街化調整区域。宅地の造成および建物の建築はできません」と表示することが義務付けられています。市街化調整区域の土地に、建物が建てられる表示になっていないか注意しましょう。

建築条件付き土地

 「建築条件付き」というのは土地分譲の形態の一つで、特定の建設業者に工事を依頼することを条件に土地を販売する方法です。具体的には、以下のような流れになります。

(1) まず、土地販売会社などの売主と土地売買契約を結ぶ
(2) その契約から一定期間内に特定の建設業者と工事請負契約を結ぶ
(3) 一定期間内に工事請負契約の締結に至らなかった場合には、先の土地売買契約は白紙になり、同時に土地売買契約時に支払った手付金などは全額返却される


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