住宅・リフォーム.com住宅を建設する重要事項説明書の確認

Step17 「重要事項説明書」を確認しましょう

 宅地建物取引業者は、宅地建物取引主任者をして、土地や建物を購入しようとする人に対して、契約が成立するまでの間に、書面を交付して重要事項の説明をさせなければならない(宅地建物取引業法第35条)こととなっています。

 この重要事項とは、購入しようとしている物件がどのような広さ・形状なのか、将来建替えはできるのか、周辺はどのような住環境なのか、契約したらどのような権利義務を負うのか、といったことです。

 重要事項説明書は記載内容が多いため、宅地建物取引主任者から「重要事項の説明」を受ける時にすべてを理解するのは大変です。事前に重要事項説明書のコピーを入手し、隅々までよく読み、内容を理解してから契約しなければなりません。

 以下に、代表的なチェックポイントを記載していますが、疑問点がでてきたら、納得できるまで宅地建物取引主任者に質問するようにしましょう。

取引の態様

 取引の形態によって、仲介手数料の有無が異なります。

取引形態 仲介手数料
仲介 支払う。
販売会社 = 売主 支払わなくて良い。
販売会社 = 売主の代理 場合によって支払う。

登記事項証明書に記載された事項

表題部

 登記事項証明書に記載された土地面積が実測面積と異なることがあります。登記事項証明書には150uと記載されていても実際に測量してみたら145uしかないといった事例です。

 通常は、実測面積にu単価をかけた価格で売買されますが、登記事項証明書上の面積にu単価をかけた価格で売買することもあります。

 いずれの取扱いになるのかは契約書に明記されているはずですので、事前に確認しておきましょう。

甲区

 所有者の情報が記載されていますので、売主と同じであることを確認します。

 売主と違っている場合は、重要事項説明書でその理由を確認し、引き渡し時には買主名義の所有権移転登記ができることを契約書に明記してもらいましょう。

乙区

 (根)抵当権の情報が記載されています。売主が土地を担保に融資を受け、(根)抵当権が設定されていることなどがありますので、重要事項説明書で事実関係を確認し、引き渡し時には確実に抹消されることを契約書に明記してもらいましょう。

法令に基づく制限の概要

市街化調整区域

 市街化を抑制する区域です。したがって、農林漁業関係者であるなど特別な要件がないと建物は建てられません。

用途地域

 住居系、商業系、工業系の3つに大別され、細かく分類すると12種類あります。例えば「第二種低層住居専用地域」には小学校は建てられますが、病院は建てられないなど、建てられる建物の用途を規定しています。

建ぺい率の規制

 「建ぺい率50%まで」のように土地面積の何%まで建物を建築できるかが、各用途地域ごとに規定されています。

容積率の規制

 「容積率 200%まで」のように土地面積の何%まで建物の延べ床面積を建築できるかが各用途地域ごとに規定されています。

高さ制限

 「絶対的高さ制限」「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」「日影規制」により、建てられる建物の高さが制限されます。

防火地域・準防火地域

 都市防災の観点から、建物の構造が制限されます。建物の階数や建物の面積によって、耐火建築物や準耐火建築物とすることが義務づけられます。

私道負担に関する事項

接道義務

 建築基準法上、建物の敷地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという接道義務があります。この条件を満たしていない場合、建築確認が受けられず、建物を建てることはできません。

私道負担

 道路には、公道と私道があります。公道は国や地方公共団体が管理し、一般の交通のために使用される道路です。一方、私道は、個人が所有する土地を通行の用に供しているもので、管理も個人が行います。

 売買する土地の一部に私道が含まれている場合、または、売買する土地が接する私道の共有持分も土地と一緒に売買する場合、これらを私道負担と言います。

 私道負担がある場合は、重要事項説明書にその面積や位置が記載がされます。

位置指定道路

 接道義務を満たしていない土地を建物の敷地として利用するために、新たにそれぞれの区画の土地に接した幅員4m以上の私道をつくり、その私道を建築基準法上の道路として特定行政庁に認可してもらうことができます。

 これを「位置指定道路」と言い、通常、宅地開発の際に開発業者が申請して指定を受けます。

 位置指定道路は、通常、隣接する敷地の所有者が所有権(持ち分)を持ちます。あくまでも私道ですので、道路の舗装や側溝敷設などは所有者が行うことになります。

 また、位置指定道路内は建物や塀を作ることはできず、位置指定道路の廃止や変更が制限されます。

契約の解除に関する事項

 いったん契約を締結すると、簡単には契約を取り消すことはできません。

 では、金融機関の住宅ローンが利用できない場合や、自分の都合で購入を止めたい場合契約はどうなるのでしょうか。重要事項説明書には、これらについての取り決めが明記されています。

 ただし、一部の事項については明記されておらず、買主自らが付加する必要がある場合もあります。

手付け解除

 買主は手付金の放棄、売主は受け取った手付金の倍返しというペナルティを払うことで契約を取り消すことができます。

 ただし、いつまでも契約が取り消せる状態では、お互いに損害を受ける可能性があるため、通常、売主と買主が話し合って手付け解除が可能な期日を定めます。具体的な期日は、「契約の履行に着手するまで」とすることが多いようです。

契約違反による解除

 所定の期日を過ぎているのに買主が購入代金を支払わなかったり、引渡日が過ぎているのに売主が物件を引き渡さないなど、売主または買主が売買契約に基づく義務を履行しない場合は、相手方は、催告のうえ売買契約を解除することができます。

損害賠償の予定又は違約金に関する事項

 宅地建物取引業法上、宅地建物取引業者が売主となる売買契約において、売主や買主が契約に定めた義務に違反した場合、損害賠償額又は違約金が発生します。その損害賠償額の予定や違約金は合算して代金の2割までと制限されています。

 2割を超える部分については無効となりますが、売主とよく話し合って具体の金額を確認しておきましょう。



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