住宅・リフォーム.com住宅を建設する工事請負契約時の確認

Step24 工事請負契約時のチェックポイントを確認しましょう

文書で契約しましょう

 住宅を建設する場合には、施工業者と工事請負契約を結びます。民法上は口約束でも請負契約が成立しますが、後のトラブル防止のために文書で契約を結びましょう。

 建設業法第19条では、契約事項を書面に記載し、署名または記名押印してお互いに取り交わすよう義務づけています。一般的な工事請負契約には、以下のような書類が必要です。

必要な書類を確認しましょう

工事請負契約書

 一般的に、以下の内容を記載しています。

  1. 工事内容(内容をはっきりさせるために、設計図書を添付します)
  2. 着工時期と完成時期
  3. 検査時期
  4. 引き渡し時期
  5. 請負代金の額
  6. 請負代金の支払方法
  7. 履行延滞違約金

工事請負契約約款

 工事請負契約書を補足するために、工事中に起こりうる様々なトラブルの解決方法等を詳細に文書にしたもので、次のような事項を定めています。

  1. 工期の変更や請負代金の変更、損害の負担やその算出方法
  2. 天災その他不可抗力による工期の変更、損害の負担とその算出方法
  3. 瑕疵担保(基本構造部分及びその他の部分の保証期間)
  4. 紛争の解決方法

設計図面

 工事内容をはっきりさせるために、設計図面を添付します。Step33を参考にして設計図書の確認を行いましょう。

仕様書

 図面だけでは材料の品質や施工方法を記載しきれないため、仕様書も添付します。

 Step33を参考にして仕様書の確認を行いましょう。

工事代金内訳書

 工事請負契約を締結する際には、工事金額を算出した根拠として「工事代金内訳書」を添付するのが基本です。

 工事代金内訳書の合計金額が契約書の金額と一致しているか、内訳の項目が図面、仕様書に記載されている内容と食い違っていないか等の確認を行いましょう。

 工事の途中で、契約した工事内容を変更したり追加工事を依頼することはよくありますが、工事代金内訳書に細かい内訳が記載されていると、追加・変更工事に伴う工事費の増減についてのトラブル防止に役立ちます。

契約を結ぶにあたって

 契約書類は2部用意し、双方が署名押印し、お互いに保管しておきます。

 契約書に署名押印する前に、書類の内容について、納得のいくまで請負業者から説明を受けましょう。特に、次の点について確認しましょう。

  1. 必要書類が一式そろっているか?
  2. 説明を受けた内容が書類に記載されているか?
  3. 設備、門・塀・植栽、ガス・水道の負担金等が契約の中に含まれているか?
  4. 瑕疵担保期間、保証制度、アフターサービスの内容はどうなっているか?

瑕疵担保期間等を確認しましょう

瑕疵担保責任

 瑕疵担保責任とは、民法で定められた責任で、一般的に目的物に隠れた瑕疵があった場合に請負業者が注文者に対して負わなければならない責任のことを言います。

 「隠れた」とは、通常人が注意を払っても発見できないことをいい、「瑕疵」は通常有すべき品質・性能を有しないことを言います。

 設計や施工上の不都合により、屋根や外壁からの雨漏り、台所の排水不良や水漏れがあった場合、請負業者の故意や過失がなくとも、注文者は請負業者に次のような責任を追及することができます。

  1. 相当な期間を設けた上で、瑕疵の修補を請求する
  2. 瑕疵の修補に代えて損害賠償を請求する
  3. 瑕疵の修補請求とともに損害賠償を請求する
 ただし、その瑕疵が重要でなく、かつ修補に過分の費用を要するときは修補を請求できません。

 こうした請負者の責任を瑕疵担保責任と呼んでいますが、この瑕疵担保責任の期間は、引き渡しの日から、木造の建物は1年、コンクリート造、鉄骨造の建物については2年とされていますので、この期間内に注文者から請求がないと瑕疵担保責任は消滅します。

 ただし、その瑕疵が請負者の故意又は重大な過失によって生じたものであるときは、その瑕疵担保責任の期間について、「1年」を「5年」とし、「2年」を「10年」としています。

品確法による瑕疵担保責任

 平成12年4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」により、主要構造部に関する瑕疵担保責任については10年間に延長されました。

 具体的には、以下のとおりです。

10年未満の瑕疵担保期間設定の禁止

 新築住宅のうち基礎・柱等の基本構造部分については、10年間の瑕疵担保期間が義務づけられました。

 瑕疵担保期間は民法上は短縮可能なため、これまで2年程度に設定されている場合も多くありましたが、2年目以降に瑕疵が顕在化するケースも多く、住宅取得者にとっては不利な仕組みでした。

 このため、特に重要な部分で外部からは瑕疵の判断が難しい基本構造部分(構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分)についての瑕疵担保期間は完成引渡し後10年間とし、これよりも住宅取得者に不利となる特約は無効としました。

瑕疵担保期間の上限延長

 請負契約の瑕疵担保期間の上限は10年までと解されていました。そこで、瑕疵担保期間の長期化を促進するために、20年まで伸長することを可能としました。

住宅瑕疵保証制度

 「住宅瑕疵保証制度」とは、新築住宅に10年間義務づけられている瑕疵(かし)保証を確実に行えるよう、予め保証機関に登録された業者が保証機関の検査を受けて登録した住宅について、修補費用を保険でサポートする制度です。(全ての住宅に適用されるわけではありません。)  色々な機関がこのような保証制度を扱っていますが、(財)住宅保証機構では「住宅性能保証制度」という名称を使っています。

 この制度では、瑕疵(かし)を未然に防ぐための独自の技術基準を定め、工事中に専門の検査員による現場審査を行い、住宅の引き渡し時には、登録業者から保証書をお渡ししています。

 また、万が一保証期間中に登録業者が倒産しても、修補費用を約95%の保険でカバーする仕組みになっています。

アフターサービス

 瑕疵担保責任とは別に、注文主へのサービスとして、請負業者が不良箇所を無償で直すことがあります。これが、アフターサービスです。

 部位や欠陥によって6ヶ月〜10年程度のアフターサービス期間が設けられています。

 アフターサービスは当事者間の任意の契約であり、万一、請負業者が倒産した場合は保証はなくなります。



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