住宅・リフォーム.com家作りのポイント広告の坪単価に編されない

広告の坪単価に編されない

 ハウスメーカー同士の『別途工事やオプション工事には』彼ら同士の秘密ですが、『申し合わせ事項』というのがあります。

 これらは広告価格には含まれていません。前述した照明器具や外部給排水工事のような類です。そのほかにも納得のいかない『別途工事やオプション工事』があります。

 『納得がいかない。おかしい』とクレームを言うと、営業マンは涼しい顔で『これは建築業界の常識で他社のハウスメーカーもおなじです。』と言います。

 明らかに、これはハウスメーカーの中での談合的な虚飾の常識であり、一般消費者にとってはあきれる非常識です。

 たしかに目を見張る住宅設備を特注したり、納得の行く別途工事はどこでもありますが、ハウスメーカーの『別途工事やオプション工事』は納得のいかないのが多すぎます。

 新聞広告や豪華なカタログを見ると、『○○の家』坪21万円〜、『××の家』坪38万円、広告を見る限りでは、随分豪華で安く出来るものだと思い込んでしまいます。

 しかし、そんなに安く建築できるハウスメーカーは一社もありません。それは広告価格であり、引渡価格ではないのです。

 それに、広告に出ているモデルの家は述ペ施工床面積50坪近くかそれ以上の大きな家で、特に都内中心部では一般的家庭の敷地には当てはまらないことが多いのです。

 わざと大きく豪華な家を広告に出して、顧客を掘り起こすのです。

 そして、いざハウスメーカーの営業マンを呼んで或いは住宅展示場に行って話を聴いてみると、広告価格の早見表があって『お客様の敷地は35坪ですから、述べ施工床面積は最大で35坪になりますので、広告の家は大きすぎて入りません。

 家は大きくなると安くなるのですが、逆に小さくなると高くなります。したがって、プランは坪38万円ではなくて、坪52万円になります。

 そして、自分の家は敷地が小さいからしようがないか、と納得して商談を進めると、今度は別途工事やオプション工事などで『広告価格坪32万円』が『引渡価格坪50万円』と大変身するのです。

 ためしに見積を是非してみてください。『百聞は一見にしかず』です。ここに書いたとおりになりますから。

本体価格と引渡価格

 消費者と住宅メーカーでは坪単価の意味が異なります。消費者にとっての建築費は無論、建築工事に関する全ての費用を意味します。つまり「引渡価格」です。しかし、住宅メーカーにとっての建築費は違います。

 建物の本体を建てる「本体価格」という意味合いが強いのです。消費者のイメージする建築費と同じにするには、この本体価格にオプション工事をプラスしなければなりません。

 オプション工事とは、照明器具、外部給排水工事、出窓、バルコニー等のことです。そしてそれらに外回りの付帯工事費及び経費がプラスされるのです。その合計があなたに引き渡す価格となるのです。

本体価格、坪単価早見表

 この坪単価早見表はあるハウスメーカーの営業マンから極秘に頂いたものです。各社仕様内容により価格が異なります。

 オプション工事や別途工事は各社違うところもありますが、似たり寄ったりなので、見積の際は詳細見積書を提出してもらって、良く説明を聞いてください。坪単価早見表は営業マンのツールです。

 広告では「坪単価386,000円ー」とありますが、御覧のようにそれは50坪の家だからなのです。30坪の家なら「坪単価500,000円」となります。

 この坪単価計算式は一般的に各社特色があり、問題ではないかもしれません。しかし、消費者の立場から言えば、広告に「坪386,000円」とうたうのは明らかにおかしいと思います。

一般○○○ 坪単価表

 坪数は○○○積算基準とする施工床面積本体価格
坪数坪単価
95以上386,000
80以上412,000
63以上442,000
60以上458,000
57以上472,000
54以上488,000
51以上508,000
施エ床面積本体価格
坪数坪単価
48以上520,000
45以上538,000
42以上548,000
39以上568,000
36以上584,000
33以上599,000
30以上616,000
施エ床面積本体価格

○上記の価格には消費税は入っておりません
○上記坪数以外の物件は別途積算とします
○▲▲▲積算基準とは別紙添付図によるm数に対して3.3124で割り、小数第2位をくり上げし、算出する。
例)140mの場合
140÷3.3124=42.26
⇒42.26x548,000=23,158,480円

  1. 上記は某ハウスメー力一の営業用資料なので、商品名は○○▲▲で表示します。
  2. 新聞や力タ口グでは広告価格:○○の家坪386,000円〜としています。
  3. 施エ床面積が30坪を下回った場合は、狭小割増がつき、かなり割高になります。
  4. 東京は道路が狭く住宅が密集しているので、地域割増がつきます。
  5. 上記坪単価は本体価格です。オプションエ事、別途工事が加算されます。

経費のトリック『納得のいかない別途工事等』

 ハウスメーカーは『広告価格』や『本体価格』の坪単価を安く見えるように、さまざまな『納得のいかない別途工事』を設けています。これは、明らかにトリックです。

外部給排水工事

 これは納得がいきません。公道或いは私道の掘削や引き込みの費用とは違うのです。敷地内の給水管や排水管や下水管の水道工事などです。この工事がなければ家は機能しません。消費者をバカにした腹の立つ別途工事です。

敷地狭小割増

 別途費用を本体価格の5%ー10%取られます。住宅メーカーにもよりますが、敷地が40坪以下或いは30坪以下に適用しています。

 地域の工務店にはこの様な消費者をバカにした『別途工事』はありませんでした…。しかし、建築事務所や工務店もハウスメーカー化してしまい、中にはこのような表記をする所もあります。充分注意して下さい。

地域割増

 東京の都心部で適用している住宅メーカーが多いようです。これも消費者をバカにした『別途工事』です。東京にチラシをまいたり、展示場でカタログを配布したり、していながら地域割増とはおかしいと思います。

 大手ハウスメーカーの言い分は、東京は全国規模で見た場合近隣が密集していたり、住宅地は道路が狭かったり、建築資材の置場もないくらいなので、地方に比べると工事がやり難く工事費が割高になるとの説明です。

 それなら、地方と東京のチラシやカタログを分けて、東京版を製作すれば良いじやないか。と思うのですが、やはり、ここでも広告価格を低く押さえたいために訳のわからない別途工事やオプションとなるのです。これもご注意ください。

施工管理費、或いは経費

 見積書を見ると最後のほうに、よく経費一式○○万円とあります。経費或いは施工管理費とは現場を管理運営して行くための資金であったりします。

 建築事務所や工務店の施工管理費、管理費或いは経費は7%〜10%、住宅メーカーやFCの場合は3%〜5%が一般的です。

 ここで注意しなければならない事があります。見積書にこの項目がなく、あたかも一施工管理費或いは経費はサービス?(見積金額が安いと思わせ、その実経費は他の書類にすりかえている場合があるのです。)

 消費者が住宅ローンを組む場合、住宅会社は資金計画書又は工事計画書と呼ばれる書類を出します。見積書に経費と言う項目がなくても、資金計画書のほうに移し変えている事があります。次の事に注意して書類を入念に調ペてください。

  1. 見積書、資金計画書を見比べて経費の項目をチエックする
  2. 計画図面、仕様書、見積書の3点セットを必ず提出してもらう
 施工管理費或いは管理費、経費は通常本体工事に含まれる項目です。

施工管理は大切な仕事

  1. 「予算管理」お客様の予算を大切に無駄なく管理します。
  2. 「工程管理」納期を守りその為に多数の職人さんの出入り仕事をスムーズに指揮します。
  3. 「品質管理」建物の構造や各種住宅設備などの性能や品質を管理します。
  4. 「衛生、安全管理一現場の衛生状態や安全を確保します。これらの『4大管理』がスムーズに運営されてこそ、良い家が創れるのです。

 そのような訳で施工管理費等の経費を『無或いは2%〜3%』にしているのはどこかトリックがあるはずだし、又、『別途工事』にしているハウスメーカーもありますが、それもおかしな話だと思います。



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